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Calculadora de financiamento imobiliário

Esta calculadora de hipoteca calcula o valor total da sua prestação mensal: principal e juros, além do imposto predial, do seguro residencial, do PMI (seguro hipotecário privado) caso o valor do sinal seja inferior a 20% e das taxas do condomínio. Insira o preço do imóvel e os detalhes do empréstimo e clique em “Calcular”.

Calculadora de financiamento imobiliário

O imposto predial é uma porcentagem do valor da casa. O PMI é cobrado apenas quando o empréstimo é superior a 80% do valor da casa e é suspenso quando o saldo atinge 78%.

Pagamento mensal —

Fórmula de pagamento da hipoteca

Principal e juros: M = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) L = valor do imóvel − entrada, i = taxa ÷ 12, n = anos × 12 Pagamento mensal = M + imposto predial ÷ 12 + seguro ÷ 12 + PMI + taxa de condomínio

Exemplo: um imóvel de US$ 400.000 com 20% de entrada (US$ 80.000) resulta em um empréstimo de US$ 320.000. A uma taxa de 6,5% por 30 anos, i = 0,065 ÷ 12 = 0,005417 e n = 360; portanto, o principal e os juros somam US$ 2.022,62. Acrescente o imposto predial de 1,1% (US$ 4.400 por ano, US$ 366,67 por mês) e o seguro de US$ 1.800 por ano (US$ 150,00 por mês), e o pagamento total é de US$ 2.539,29. Não há PMI, pois o pagamento inicial é de 20%.

O que o PMI acrescenta

Se você der uma entrada inferior a 20% em um empréstimo convencional, o credor geralmente acrescenta o seguro hipotecário privado (PMI). Ele protege o credor, não você. Considere a mesma casa de US$ 400.000 com 10% de entrada: o empréstimo é de US$ 360.000, o principal e os juros somam US$ 2.275,44, e o PMI a 0,5% ao ano é de US$ 360.000 × 0,005 ÷ 12 = US$ 150,00 por mês. Com os mesmos impostos e seguro, a prestação é de US$ 2.942,11.

O PMI não é vitalício. De acordo com a Lei Federal de Proteção aos Proprietários (Homeowners Protection Act), ele deve ser encerrado automaticamente quando o saldo do empréstimo atingir 78% do valor original da casa, neste caso, US$ 312.000. Isso ocorre após a 109ª prestação, cerca de 9 anos depois, portanto, esse PMI custa cerca de US$ 16.350 no total. Pagamentos extras permitem que você chegue lá mais cedo, e você pode solicitar ao credor que cancele o PMI assim que atingir 80%.

Valor do principal e dos juros por cada US$ 100.000 emprestados

Taxa30 anos15 anos
5%US$ 536,82$790,79
5,5%$567,79$817,08
6%$599,55$843,86
6,5%$632,07$871,11
7%$665,30$898,83
7,5%$699,21$927,01
8%$733,76$955,65

Multiplique pelo valor do seu empréstimo em centenas de milhares: um empréstimo de $250.000 a 7% por 30 anos equivale a 2,5 × $665,30 ≈ $1.663 por mês, antes de impostos e seguro.

Formas de reduzir sua prestação

Suposições: um empréstimo com taxa fixa e parcelas mensais iguais pagas em dia; o imposto predial, o seguro e as taxas do condomínio permanecem os mesmos durante todo o prazo (na realidade, eles geralmente aumentam); o PMI é uma porcentagem anual fixa do valor original do empréstimo e termina quando o saldo programado atingir 78% do preço da casa. Custos de fechamento, pontos, seguro hipotecário em empréstimos FHA, VA ou USDA e variações no valor do imóvel não estão incluídos. Esta calculadora tem fins informativos e de planejamento, não constitui aconselhamento financeiro. A Estimativa de Empréstimo do seu credor fornece os valores oficiais.

Perguntas frequentes

Como é calculada a prestação de um financiamento imobiliário?

A parcela de principal e juros utiliza a fórmula de empréstimo M = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), em que L é o valor do empréstimo, i é a taxa anual dividida por 12 e n é o número de parcelas mensais. O imposto predial, o seguro, o PMI e as taxas do condomínio são então adicionados como valores mensais. Um empréstimo de US$ 320.000 a 6,5% por 30 anos equivale a US$ 2.022,62 por mês, antes de impostos e seguro.

O que é PITI?

Principal, juros, impostos e seguro: as quatro componentes da maioria das prestações mensais de financiamento imobiliário. As instituições financeiras geralmente depositam a parcela referente a impostos e seguro em uma conta de garantia e pagam essas contas para você. O seguro hipotecário privado (PMI) e as taxas do condomínio (HOA) são acrescentados, quando aplicável.

Quando o PMI deixa de existir?

Em um empréstimo convencional, o PMI é encerrado automaticamente quando o saldo do empréstimo estiver programado para atingir 78% do valor original do imóvel, desde que você esteja em dia com os pagamentos. Você pode solicitar o cancelamento quando o saldo atingir 80%. Em um imóvel de US$ 400.000 com entrada de 10%, taxa de 6,5% e prazo de 30 anos, o marco de 78% é atingido após 109 pagamentos, o que corresponde a cerca de 9 anos. Os empréstimos da FHA seguem regras diferentes.

Qual o valor máximo que posso pagar por uma casa?

Uma orientação comum é manter o valor total da prestação mensal, incluindo impostos e seguro, abaixo de cerca de 28% da sua renda bruta mensal, e o total dos pagamentos de dívidas abaixo de cerca de 36%. As instituições financeiras utilizam seus próprios limites. Experimente inserir alguns valores de imóveis aqui para ver qual prestação se encaixa no seu orçamento.

É melhor um financiamento imobiliário de 15 ou de 30 anos?

Um empréstimo de 15 anos tem uma prestação muito mais alta, mas juros bem menores. Em um empréstimo de US$ 320.000 a 6,5%, o valor do principal e dos juros é de US$ 2.787,54 por mês ao longo de 15 anos, contra US$ 2.022,62 ao longo de 30 anos, mas o total de juros cai de cerca de US$ 408.142 para cerca de US$ 181.758. Na prática, as taxas para prazos de 15 anos também costumam ser mais baixas.

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Última atualização: 2026-11-10