Calculadora hipotecaria
Esta calculadora hipotecaria calcula el importe total de tu cuota mensual: capital e intereses, más el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro de vivienda, el seguro hipotecario privado (PMI) si el pago inicial es inferior al 20 % y las cuotas de la comunidad de propietarios. Introduce el precio de la vivienda y los datos del préstamo y pulsa «Calcular».
Calculadora hipotecaria
Fórmula de la cuota hipotecaria
Capital e intereses: M = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) L = precio de la vivienda − entrada, i = tipo de interés ÷ 12, n = años × 12 Cuota mensual = M + impuesto sobre bienes inmuebles ÷ 12 + seguro ÷ 12 + PMI + gastos de comunidadEjemplo: una vivienda de 400 000 $ con una entrada del 20 % (80 000 $) deja un préstamo de 320 000 $. A un 6,5 % a 30 años, i = 0,065 ÷ 12 = 0,005417 y n = 360, por lo que el capital y los intereses ascienden a 2.022,62 $. Si añadimos el impuesto sobre bienes inmuebles del 1,1 % (4.400 dólares al año, 366,67 dólares al mes) y el seguro de 1.800 dólares al año (150,00 dólares al mes), el pago total asciende a 2.539,29 dólares. No hay seguro hipotecario privado (PMI), ya que la entrada es del 20 %.
Qué aporta el PMI
Si el pago inicial es inferior al 20 % en un préstamo convencional, la entidad crediticia suele añadir un seguro hipotecario privado (PMI). Este protege a la entidad crediticia, no a ti. Tomemos como ejemplo la misma vivienda de 400 000 $ con un pago inicial del 10 %: el préstamo es de 360 000 dólares, el capital y los intereses ascienden a 2 275,44 dólares, y el PMI, al 0,5 % anual, es de 360 000 dólares × 0,005 ÷ 12 = 150,00 dólares al mes. Con los mismos impuestos y seguro, la cuota es de 2.942,11 dólares.
El seguro hipotecario privado (PMI) no es para siempre. Según la Ley federal de Protección de Propietarios, debe finalizar automáticamente cuando el saldo restante alcance el 78 % del valor original de la vivienda, en este caso 312 000 dólares. Esto ocurre tras la cuota número 109, aproximadamente a los 9 años, por lo que este PMI cuesta unos 16 350 dólares en total. Los pagos extraordinarios te permiten alcanzar ese umbral antes, y puedes solicitar a la entidad crediticia que lo cancele una vez que alcances el 80 %.
Capital e intereses por cada 100 000 $ prestados
| Tipo de interés | A 30 años | 15 años |
|---|---|---|
| 5 % | 536,82 dólares | 790,79 $ |
| 5,5 % | 567,79 $ | 817,08 $ |
| 6 % | 599,55 $ | 843,86 $ |
| 6,5 % | 632,07 $ | 871,11 $ |
| 7 % | 665,30 $ | 898,83 $ |
| 7,5 % | 699,21 $ | 927,01 |
| 8 % | 733,76 $ | 955,65 |
Multiplica esta cifra por el importe de tu préstamo en cientos de miles: un préstamo de 250 000 $ al 7 % a 30 años equivale a 2,5 × 665,30 $ ≈ 1 663 $ al mes antes de impuestos y seguro.
Formas de reducir tu cuota
- Aporta un 20 % de entrada si puedes: elimina el seguro hipotecario privado (PMI) y reduce el importe del préstamo.
- Compara tipos de interés: en un préstamo de 320 000 dólares a 30 años, cada 0,5 % de reducción en el tipo de interés supone un ahorro aproximado de 100 dólares al mes.
- Compara precios de seguros cada año o cada dos años, y comprueba el tipo del impuesto sobre bienes inmuebles de tu condado y cualquier exención, como la exención por vivienda habitual.
- Paga capital adicional para acabar antes con el PMI y reducir el interés total. La calculadora de amortización muestra el efecto de los pagos adicionales mes a mes.
Supuestos: un préstamo a tipo fijo con cuotas mensuales iguales pagadas puntualmente; el impuesto sobre la propiedad, el seguro y las cuotas de la comunidad de propietarios se mantienen iguales durante todo el plazo (en realidad, suelen aumentar); el PMI es un porcentaje anual fijo del préstamo original y finaliza cuando el saldo programado alcanza el 78 % del precio de la vivienda. No se incluyen los gastos de formalización, los puntos, el seguro hipotecario de los préstamos de la FHA, VA o USDA, ni las variaciones en el valor de su vivienda. Esta calculadora tiene fines informativos y de planificación, no de asesoramiento financiero. La «Estimación del préstamo» de su entidad crediticia proporciona las cifras oficiales.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
La parte correspondiente al capital y los intereses se calcula mediante la fórmula del préstamo M = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde L es el importe del préstamo, i es el tipo de interés anual dividido entre 12 y n es el número de cuotas mensuales. A continuación, se suman como importes mensuales el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro, el seguro hipotecario privado (PMI) y las cuotas de la comunidad de propietarios. Un préstamo de 320 000 dólares al 6,5 % a 30 años supone 2 022,62 dólares al mes, sin incluir impuestos ni seguro.
¿Qué es el PITI?
Capital, intereses, impuestos y seguro: las cuatro partidas que componen la mayoría de las cuotas hipotecarias mensuales. Las entidades crediticias suelen ingresar la parte correspondiente a los impuestos y al seguro en una cuenta de depósito en garantía y se encargan de pagar esas facturas por ti. A ello hay que añadir el seguro hipotecario privado (PMI) y las cuotas de la comunidad de propietarios, cuando corresponda.
¿Cuándo desaparece el PMI?
En un préstamo convencional, el seguro hipotecario privado (PMI) finaliza automáticamente cuando se prevé que el saldo alcance el 78 % del valor original de la vivienda, siempre y cuando estés al corriente de los pagos. Puedes solicitar su cancelación cuando se alcance el 80 %. En el caso de una vivienda de 400 000 dólares con una entrada del 10 %, a un tipo de interés del 6,5 % y a 30 años, el 78 % se alcanza tras 109 pagos, es decir, al cabo de unos 9 años. Los préstamos de la FHA siguen normas diferentes.
¿Qué tipo de vivienda puedo permitirme?
Una pauta habitual es que el pago mensual total, incluidos los impuestos y el seguro, no supere aproximadamente el 28 % de tus ingresos brutos mensuales, y que el total de los pagos de tus deudas no supere aproximadamente el 36 %. Las entidades crediticias aplican sus propios límites. Prueba con varios precios de viviendas aquí para ver qué cuota se ajusta a tu presupuesto.
¿Qué es mejor, una hipoteca a 15 años o a 30 años?
Un préstamo a 15 años tiene una cuota mucho más elevada, pero se pagan muchos menos intereses. En un préstamo de 320.000 dólares al 6,5 %, el capital y los intereses ascienden a 2.787,54 dólares al mes durante 15 años, frente a los 2.022,62 dólares al mes durante 30 años, pero el interés total se reduce de unos 408.142 dólares a unos 181.758 dólares. En la práctica, los tipos de interés a 15 años también suelen ser más bajos.
Véase también
- Calculadora de amortización: Cuota mensual, fecha de liquidación y calendario completo, incluyendo los pagos extraordinarios.
- Calculadora de interés compuesto: Evolución del ahorro con aportaciones mensuales y una tabla anual.
- Calculadora de porcentajes: Porcentaje de un número, variación porcentual y aumento o disminución en un porcentaje.
Última actualización: 2026-11-10